住宅市場規模大增長快
（一）市場規模大，增長亦快。正所謂做大個蛋糕，大家也有得吃。根據數據顯示，於2018年，中國的住宅面積達到253億平方米，對應美國和日本的分別約148億及45億平方米，中國是美日的1.7倍和5.6倍。而且，中國的房地產規模增長亦快，新盤成交及新開工量遠高於美日等地，預計2030年中國住宅面積將達355億平米，屆時分別將是美日的2.4倍和7.9倍。
以2019年房地產的規模估計，相關物業管理市場規模達到逾8000億元（人民幣．下同），而以住宅和商業物業管理費分別平均約2.3元及7元以上，以及未來新落成的物業推算，預計未來3年新增物管市場規模約2000億元，即2022年超過1.2萬億元。
而且，以上的推算只計及傳統的物業管理收費，還未計相關的增值和社區服務收費。以於去年底上市至今升逾1.3倍的保利物業（6049）為例，其非業主和社區增值服務收入由2016至2018年分別增長75%及1倍；由2017至2019年，弘陽服務的非業主及社區增值服務收入年複合增長率分別達135.4%及47.7%。
母公司提供源源不絕項目
（二）有房地產開發的母公司或關聯公司給予大力支持。內地物管公司大多數也有開發商的母公司或關聯公司作靠山，不少由這些公司分拆上市；而且，物管公司上市後繼續獲得注入新的項目去管理，保持良好的增長情况。
近期上市的弘陽服務則有弘陽地產（1996）為關聯企業，而其亦不斷加大第三方的物管項目，未來發展有保證。
（三）輕資產經營模式令公司業績容易起飛。正因為物管公司有大靠山，所以在發展的初期及過程之中不用投入很多的資源，形成所謂的輕資產經營模式，在投入的資本及買入的資產較低的基礎上，即相對的利息支出和折舊等較低，形成回報比率及增長情况可較高，令到財務報表的表現也較亮麗。
以弘陽服務為例，和公司規模差不多的多家上市公司作出之統計顯示，2019年物管業的股權及總資產回報率平均數分別為19.1%及8.7%，較其他行業普遍為高；而弘陽服務更因為沒有銀行負債及相關的利息支出，其股權及總資產回報率分別達26.3%及10.6%，大家可多加留意。
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[潘啓才 通天財技]
July 13, 2020 at 03:41AM
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潘啓才：拆解物管股大漲之謎- 20200713 - 經濟 - 明報新聞網
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